Oportunidades para construtoras com a Reforma Tributária

A Reforma Tributária, instituída pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, marca uma das maiores transformações no sistema tributário brasileiro. Para a construção civil, setor historicamente impactado por cumulatividade, insegurança jurídica e complexidade fiscal, o novo modelo representa uma oportunidade concreta de redução de custos, ganho de eficiência e aumento da competitividade.

O mais relevante é que esses benefícios não se restringem às construtoras que vendem imóveis. Empresas que apenas executam obras, por empreitada ou administração, também passam a contar com vantagens importantes.

O que muda com a Reforma Tributária

A reforma substitui tributos como ISS, ICMS, PIS e Cofins por dois impostos sobre valor agregado:

• CBS (federal)

• IBS (estadual e municipal)

O novo sistema adota a lógica do IVA moderno, com:

• não cumulatividade plena

• direito a crédito amplo sobre insumos e serviços

• regras mais uniformes em todo o país

Na prática, isso reduz distorções históricas da construção civil e melhora a previsibilidade tributária ao longo de todo o ciclo da obra.

Construtoras que vendem imóveis: redutores na base de cálculo

Construtoras e incorporadoras que realizam a venda de imóveis residenciais novos passam a contar com um benefício específico: o redutor por unidade habitacional.

Esse redutor é aplicado diretamente na base de cálculo do IBS e da CBS, antes da aplicação da alíquota. Assim, o imposto não incide sobre o valor total da venda, reduzindo a carga tributária de forma automática.

Exemplo prático

• Valor de venda do imóvel: R$ 400.000

• Redutor por unidade habitacional: R$ 100.000

• Base tributável: R$ 300.000

Considerando uma alíquota hipotética de 25%:

• Imposto com redutor: R$ 75.000

• Imposto sem redutor: R$ 100.000

👉 Economia de R$ 25.000 por unidade, com impacto ainda maior em empreendimentos de grande escala.

Esse mecanismo traz mais previsibilidade à precificação e melhora a competitividade dos projetos residenciais.

Construtoras que apenas executam a obra: onde está o ganho?

Mesmo quando a construtora não vende o imóvel, a Reforma Tributária traz benefícios relevantes, especialmente para obras residenciais.

Alíquota reduzida para construção residencial

Os serviços de construção, reforma, ampliação e manutenção de imóveis residenciais contam com redução de 60% da alíquota do IBS e da CBS.

Esse benefício:

• aplica-se a imóveis residenciais em geral

• não depende do padrão do imóvel (popular, médio ou alto)

• vale mesmo quando a construtora atua apenas como prestadora do serviço

Exemplo prático

• Valor do contrato da obra: R$ 1.000.000

• Alíquota cheia hipotética: 25%

• Alíquota reduzida (com redução de 60%): 10%

👉 Imposto devido: R$ 100.000

Crédito amplo: redução real do custo tributário

Além da alíquota reduzida, o novo sistema permite o aproveitamento de créditos de IBS e CBS sobre praticamente todos os insumos utilizados na obra, como:

• materiais de construção

• serviços subcontratados

• locação de equipamentos

• energia elétrica e fretes

Exemplo prático

• Insumos e serviços: R$ 600.000

• IBS/CBS embutido: R$ 150.000

• Imposto devido na prestação do serviço: R$ 100.000

👉 Saldo credor de R$ 50.000, que pode ser compensado ou recuperado conforme as regras do sistema.

No modelo atual do ISS, esse crédito não existe, o que evidencia o ganho estrutural trazido pela reforma.

Benefícios comerciais e estratégicos

Os impactos da Reforma Tributária vão além da simples apuração do imposto. Para as construtoras, o novo modelo contribui para:

• melhor formação de preços

• maior previsibilidade de margens

• redução de riscos fiscais

• contratos mais claros e equilibrados

• maior competitividade em negociações e licitações

A tributação deixa de ser um entrave e passa a ser parte da estratégia do negócio.

Atenção: planejamento é essencial

Apesar das oportunidades, os benefícios exigem atenção e planejamento. É fundamental:

• redigir contratos com definição clara do objeto (residencial x comercial);

• segregar valores em empreendimentos mistos;

• revisar cláusulas tributárias e de reequilíbrio econômico-financeiro;

• realizar simulações durante o período de transição (2026 a 2033).

A falta de planejamento pode resultar na perda de benefícios relevantes.

A Reforma Tributária não deve ser vista apenas como uma mudança de regras, mas como uma oportunidade estratégica para construtoras — tanto para aquelas que vendem imóveis quanto para as que atuam exclusivamente na execução de obras.

Redução de alíquotas, possibilidade de crédito amplo, redutores específicos para unidades habitacionais e maior previsibilidade tributária criam um novo cenário, no qual planejamento e tomada de decisão antecipada fazem toda a diferença.

Empresas que se organizarem desde já estarão mais preparadas para:

• formar preços de maneira mais eficiente;

• proteger margens;

• estruturar contratos mais equilibrados;

• e ganhar competitividade em um mercado cada vez mais exigente.

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• revisar contratos e estrutura operacional;

• e construir um planejamento tributário seguro para o período de transição.

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